淄博新聞網訊 10月22日上午，市人大常委會召開新聞發布會，對將于12月1日起實施的《淄博市物業管理條例》（以下簡稱“條例”）進行解讀。

立法的必要性

據悉，我市現有住宅小區1389個，物業服務企業483家，物業從業人員2.4萬余人。通過多年物業管理實踐，我市積累了許多行之有效的經驗做法，也面臨許多迫切需要規范和解決的問題。

市政府2013年出臺的《淄博市物業管理辦法》，屬于規范性文件，有效期5年，廢止后亟需地方立法彌補制度空白。

條例著重規范和解決哪些問題

——細化管理主體責任，落實監管職責。條例除在總則中明確了各級政府、部門、鎮辦、居委會和行業協會等各類主體在物業管理活動中的職責外（第四條至第六條）；還單設監督管理一章，細化了市、區縣住建部門作為物業管理主管部門，發改、公安、民政等14個與物業管理關系密切的其他部門單位在物業管理中的職責；同時，為保障物業管理職責有效落實，條例還設立了聯席會議、糾紛調解機制、執法配合、投訴舉報和社會監督制度（第六章）。

——設立物業管理委員會制度，防范物業小區自治失靈。針對各種原因不能成立業主大會、業主委員會的物業小區，條例專門設立了物業管理委員會制度，由物管會組織業主共同決定物業管理事項，并對物管會的成立條件、性質、人員構成、解散等作出具體規定（第三十六條至第三十九條）。

——對業主大會成立、召開、責任等作了明確界定，進一步規范業主大會程序和權限。條例在第三章單設“業主大會”作為第二節，從性質、成立條件、籌備組組建及職責、召開首次業主大會、業主大會職權、召開形式等對業主大會作了相應規定，規范了業主大會召開程序、職權等內容（第二十一條至第二十七條）。

——對業委會選舉成員、職責、會議召開、換屆等作了相應規定，進一步規范業委會程序、履職和成員責任。條例在第三章單設“業主委員會”作為第三節，對業委會成員認定、候選人產生、成員職務、業委會職責、召開會議、任期內選舉、換屆選舉等方面作了規范，并對業委會成員作了禁止性義務規定（第二十八條至第三十五條）。

——明確專項維修資金的交納、續交、管理和應急使用辦法，解決專項維修資金使用和管理不規范的問題。條例規定了物業買受人應按規定一次性足額交納首期專項維修資金，并對維修資金續交、管理、應急使用、應急維修資金申請、建筑物外立面清洗使用維修資金等情形作了明確規定（第六十二條至第六十八條）。

——規定物業服務收費標準和交費義務，解決物業服務收費難收費亂問題。針對物業服務亂收費和業主不滿意物業服務拒交物業費的問題，條例規定物業服務收費實行政府指導價和市場調節價。實行政府指導價的，由發改部門會同住建部門每年制定基準價和浮動幅度，并向社會公布；實行市場調節價的，應在合同中約定，物業服務人不得擅自調整收費標準，不得強制業主預交；并規范了前期物業服務收費調整程序（第五十二條、第五十三條）。條例規定了業委會或業主有權拒絕物業服務人違反規定及物業服務合同擅自擴大的收費；物業服務人應按合同約定履行義務，不得以業主拖欠物業服務費等為由，實施中斷或以限時限量等方式變相中斷供水、供電、供熱、供氣、通信等損害業主合法權益的行為，并設置相應處罰（第五十五條、第五十六條、第八十二條）。

——規范物業服務區域物業服務用房和車位、車庫等配套設施的建設與管理，解決業主共享共用設施權屬不清的問題。條例規定，新開發建設項目，建設單位應按照規劃要求配置物業服務用房，滿足物業服務辦公、安保、保潔、維修、倉儲以及檔案管理等需求，并對物業服務用房的配置規劃、標準要求、產權登記等作了相應規定（第九條、第十條）。物業服務區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，應首先滿足業主需要。車位、車庫尚未出售、附贈或出租的，建設單位應公開數量和位置，業主要求承租的，建設單位不得以只售不租為由拒絕。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，建設單位不得銷售。物業服務區域內依法配建的人防工程平時用作停車位的，可以出租，不得出售、附贈。建設單位或者物業服務人應當在人防工程停車位上作出人防車位的明顯標識（第十一條）。條例還明確新建住宅小區內，建設單位應根據規劃要求配建電動（汽）車充電設施和電動自行車、自行車停放場所，既有住宅小區內，根據需要配建時需由業主共同決定，配建設施、場所具體辦法由市政府制定（第十二條）。

——規范物業小區公共收益歸屬，解決權屬爭議分歧和使用不規范問題。條例明確了物業服務區域內業主共有的范圍（第十六條），規定了建設單位、物業服務人利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本后產生的收益屬于業主共有，收支情況定期公布。同時還對公共收益的種類、管理、查詢等問題等作出具體規定（第五十八條）。

——規定物業小區內禁止行為和安全防范措施，保障和促進社區公共安全。條例規定了物業服務區域內應當禁止的15類行為（第五十九條）；規范了業主、物業使用人裝飾裝修程序和物業服務人對裝飾裝修巡查監督義務（第六十條、第六十一條）；規定了物業服務人、業主和物業使用人的安全防范責任（第六十九條、第七十條）。

明確違法責任和處罰依據。條例依據上位法，對物業服務人違反本條例未按規定如實公示、公告相關信息的，拒不退出物業服務區域或未保存資料并建立檔案的等違法行為，設定了相應的行政處罰。對同一種違法行為，治安處罰法、市容環衛管理辦法等現行上位法和我市法規已經規定處罰措施的，未作重復規定（第七十九條至第八十四條）。